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房产信托三季度迎兑现高峰

发布日期:2012-7-31 作者:佛山日报记者冀晓莹 出处:fs.house.sina.com.cn


历经三月的兑付小高峰后,房产信托的真正兑付高峰也即将于三季度登场。各大房企是否有能力偿还高额负债?一面是负债,一面却又频频拿地,又意味着什么?在“下半年楼市回暖”的定论中,市民又是否会“买账”呢?

三季度,房产信托兑付迎高峰

早在去年年底,中国信托协会发布数据表示,截至今年一季度,房地产信托余额达6865.70亿元。房地产信托期限多为1至2年,今年将面临集中兑付期。3月份首轮兑付小高潮有惊无险,而已经到来的下半年,又将迎来新一波地产信托的兑付高峰。

据诺亚财富统计,2012年全年兑付规模较大,到期的房地产信托产品规模达到1172亿元;而中金公司的研究报告统计,第三季度房地产到期规模就达到约1000亿元,三季度的到期高峰中,平均每月兑付要在300亿元以上。

随着房产信托产品的集中到期,开发商们面临巨大的兑付压力。不过相关信托分析师表示,从信托产品本身、地产公司、信托公司这三个层面来看,虽然有个别风险点、个别房地产公司及信托公司需要关注,但总体来说,房地产信托到期兑付风险可控。

而监管方面也显示出乐观态度,银监会非银部主任柯卡生5月中旬在社科院金融所演讲时指出,房地产信托出现系统性、区域性风险的概率相当小,但是单笔业务、单个机构由于业务激进出现风险的可能性还是存在的。

负债率高的开发商易中招

记者曾经咨询过从事房地产信托的工作人员,他表示行行都有风险,房地产信托也不例外,只是风险并不如想象中那么大,设计产品时就已经考虑好了极端情况后的应急方案,不需要过于慌张。

而在房地产信托融资这条链条上,地产公司则明显处于弱势地位,他们既是融资者,也是最后的买单者。通常,负债率高却销售不佳,没有充足现金流的开发商特别容易“中招”。

6月以来,绿城接连卖出股权和项目,“断臂求生”,被认为是与部分信托到期有关。

据2011年年报显示,绿城集团在今年将面临超过200亿元的短期债务压力,包括一年内到期的158亿元银行贷款和45亿元左右的信托贷款。

去年下半年开始,绿城陆续转让了杭州新华造纸厂项目、杭州兰园、上海外滩国际金融中心等6个项目的部分股权,共有34.53亿元的现金收入,但债务压力犹存。

2012年下半年将是这批巨额债务的集中到付时期,绿城终不得已,出“下策”为自己的今后发展保存实力。

6月8日绿城集团宣布与九龙仓签订战略合约,九龙仓以51亿港元获得绿城中国24.6%股权,一跃成为绿城第二大股东。6月22日,绿城又将旗下9个项目转让给融创中国,套现金额达33.72亿元。通过转让项目和股权,绿城负债率已经降至61%,暂时渡过了债务危机。

一面高额负债,一面火拼价格

其实,在房地产信托融资领域绿城并不孤独,万科、金地等上市开发商也都纷纷在列。

高额负债的情况也不仅限绿城,保利、万科等大品牌房企也都榜上有名。据wind数据显示,去年三季度,A股房地产板块146家公司存货达1.22万亿,包括“万保金招”在内的四大房企也面临的巨额债务,资产负债率逼近80%。以资金周转快速著称的万科,三季度资产负债率也高达78.97%,逼近80%的关口,达到2008年以来的最高值。

只是为何大半年之后,一个“断臂求生”,一个却销售红火,还能频频拿地呢?这缘于对调控政策的反应速度和应对措施不同。

在国家宏观政策不见松绑和信托兑付高峰到来的局面下,越来越多的房企面临着资金的考验。对比绿城较为保守的应对之策,万科、恒 大、保利等房企“以价换量”的销售策略迅速扭转了惨淡的局面,带来了充足的现金流。

“2012年万科的发展策略是‘过冬’,将继续实行积极定价策略,不囤地,不捂盘,收缩买地,现金为王。”正如万科总裁郁亮所说的,万科旗下各项目也是这么做的。从去年7月份开始,万科旗下深圳项目开展万团大战促销风暴,优惠最高可达8.8折,而最终获得的销售收入约30亿。

更大规模的降价促销,于今年上半年全面展开。在佛山,以保利、万科、招商等品牌房企领头的降价风潮,2月底正式上演。保利旗下保利东湾等项目,均价跌破万元,较早前过万的单价,直降二至三成。

逆市中也充满着机遇。快速回流的资金,为房企未来的规划和铺路奠定了坚实的物质保障。楼市寒冬中,开发商们积极探路,试水商业项目就是不错的选择。

去年的降价之余,万科斥资百亿在全国一举拿下十余个地块,土地储备增加超过100万平方米,而其中的好几块都是商业用地。

港资企业也瞄准内地市场,加快投资布局。李嘉诚麾下的“长和系”先是斥资8.9亿拿下佛山南庄地块,用于住宅及商业物业,随后投资19亿加仓大连土地14万平方米的土地。  在佛山,开发商进军商业地产的步伐也渐行渐稳。位于佛山新城的保利中心超高层甲级写字楼预计于2014年投入使用;季华路段上的万科广场建设也在如火如荼地进行当中,还有万达、苏宁的挺进,佛山的商业地产项目将进入白炽化的阶段。