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精装房魔咒 万科难过“质量门”之坎

发布日期:2012-8-2 作者:梁嘉欣 出处:观点地产网


提要:仅仅从销售规模来看,对万科而言,今年要达到1400亿的销售,不是什么太大的问题。市场人士就此做了假设解释:如果毛胚房卖1万元,开发商从中只能赚取1500元左右的利润,那么做精装房,开发商不仅仅能赚取工程费用的利润,还有装修成本的溢价利润。

观点地产网 梁嘉欣万科还奔跑在扩张的路上。

仅仅从销售规模来看,对万科而言,今年要达到1400亿的销售,不是什么太大的问题。至少今年上半年已录得625.4亿元的销售额,下半年才是推盘高峰。

不过,外界似乎开始对万科规模扩张的关注程度有所下降,把目光聚焦在其频频曝光的”质量门“事件上。

近期,万科重庆锦程项目再次被爆出使用淘汰的高档地板及偷工减料、户型遭篡改等问题。

万科及时就此事进行回应称,锦程一期装修中所使用的地板质量合格,符合合同约定。所谓使用“淘汰”木地板、“纸地板”的传言属无稽之谈。

此外,重庆万科亦称锦程一期交付前,室内空气质量监测合格。

在此之前,万科还经历了“毒地板”、“纸门板”等质量事件。而这一切,发生万科“精装修”的进程当中。

精装修的秘密

从2010年开始,万科全面推行“精装修战略”。按当时计划,2011年实现80%精装修交楼,2012年实行100%精装交楼。

目前,万科集团产品基本实现100%全装修,并计划于2015年全面取缔毛坯房,实现开发项目的百分之百全装修。

据介绍,万科2011年交付了4.4万套装修房,2012年,万科装修房交付规模将超过8万套。这是行业迄今为止,前所未见的装修房交付规模。

万科大力推行精装修的原因很简单:从毛坯房转向装修房,是房地产行业未来的趋势。而且,装修房的回报高于毛胚房。

万科曾于2011年报直陈:万科将坚持小户型和装修房的经营策略。尽管装修房的利润率略低于毛坯房,但回报率却高于毛坯房。

郁亮也曾表示,限价政策让万科精装修业务受到制约,比别家开发商在价格上的腾挪空间要小很多,但这不代表没有利润空间。

市场人士就此做了假设解释:如果毛胚房卖1万元,开发商从中只能赚取1500元左右的利润,那么做精装房,开发商不仅仅能赚取工程费用的利润,还有装修成本的溢价利润。

“如果精装修房卖1万5,那么开发商不仅仅能赚取1500元的工程利润,还能从精装修部分赚取1500元左右的利润,比原来只做毛胚多,而且也能平衡风险。”

可惜,万科的精装修之路并不如想象中顺利。外界更认为,万科为了追求高速的扩张,利润的增长,而放慢对质量的追求。

无论万科几次强调“质量是万科的首位”,对市场观念的转变,依然无济于事。

万科须过的坎

“国内精装修不好做。”这已经成为行业共识。

行业人士指出,在二三线城市,产业链不成熟,大规模做精装修更难,而万科的周转速度交其它开发商要快,难以避免会出现质量问题。

“万科规模太大了,很多事情不一定能监管到位,即使想做好,也力不从心。”对精装修产品线管理不力,这才是万科质量问题的深层根源。

精装修,也意味着开发商还要参与至采购、施工、监管等相关环节中,这无疑增加更多风险。

在安信地板市场爆发之时,外界一再把焦点落在万科的采购过程,关于万科为压缩采购成本而选用安信低档地板的新闻甚嚣而上。

在装修行业尚不规范,建材领域仍存在诸多质量问题的前提下,这样的猜测不足为奇。

虽然万科已经就此回应,万科内部的采购并非一个部门说了算,而是商务、技术、经济“三权分立”,相互协作,相互制约。但这并不能担保后续建造过程中不出现问题。

曾有行业人士指,万科作为品牌企业,没必要为了些许成本利益而选择低档产品,这对万科的利润增加不大。出现质量问题,或许是后期工程建设中监管不力。

市场人士指出,虽然万科已经形成一系列完善的机制,但到实际工程建造上,万科并未做到层层监管,“其实更多问题还是因为土木工程没做好,而不是因为用材本身的问题。”

面对频出的质量问题,万科亦承认,一些项目上确实出现因管理疏漏而导致的质量瑕疵,需要整改。

而近年来,万科精装修产品业务线上的管理人员和技术人才流失,亦或是造成万科管理疏漏的原因之一。

据了解,2011年离职的万科执行副总裁徐洪舸正是分管产品线、运营线工作,而副总裁肖楠亦是万科产品设计及技术创新团队领头人。

“产品线管理换人之后,中层也大批更换,新人需要一段时间磨合。”

仅从短期来看,随着万科精装房的大量交付,更多质量问题的产生似乎已是不可避免。

“装修房是万科很大一道坎,我们必须过这一关。”郁亮指。至于怎么过,值得万科深思。