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开发商囤地钻法律空子 “斗地主”依旧难

发布日期:2013-1-11 作者:邢爱婷 出处:中华建筑报


      2012年底,一线、二线城市又出现了“地王”扎堆的现象,半个月内诞生了8个“地王”。不过相对于拿地的热情,开发商对待已经“到嘴的肥肉”却是另一番态度。一边是“新地王”频出,一边是“老地王”长满杂草;一边是各地不断加大土地供应力度,一边是大量闲置土地未被开发。

开发商为何热衷于囤地?相关专家表示,在拿地时,有些开发商为了赚取名声进而疯狂竞价。由于一线、二线城市的楼价看涨,开发商在拿地之后囤积一段时间,土地将会有更高的市场价格。

 

拿地凶猛囤而不建

记者走访了位于北京北三环路蓟门桥附近的一块空地,该地块在2010年3月北京市国土部门的公开竞拍中,由北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元超过拍卖起始价将近300%的价格拿下,实际楼面价格超过每平方米3万元,成为了当年新的“地王”。之后,北京世博宏业房地产开发有限公司被保利地产控股,保利地产间接获得了该地块。

根据当时的规划,这里将建设住宅、酒店和公共租赁住房,约定开工日期是2010年10月30日。然而两年多过去了,记者走访时发现该地块才刚刚开始挖地基,现场工作的工人也不多。工作人员告诉记者,该地块去年12月才开始动工,准备建两栋高20层的住宅楼和一家饭店,要两年后才能完工。

链家地产市场部常清表示,如果该地块在正常时间内开工建成的话,那么以当时的楼面价出售,价格一定会明显高于周边,而且又在去年调控最严厉的时候,房子将很难出售。

无独有偶。2009年轰动一时的北京通州九棵树“地王”在沉寂3年之后,也才于去年6月开始动工。当年,该地块由华美地产旗下的北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿元总价摘得,报价一举击败众多央企和上市公司,同时也创造了当时通州“地王”的新纪录,但是从拿地到开挖地基却用了整整3年时间。值得一提的是,2010年初,在国土部公布的闲置“地王”榜单上,该地块也曾榜上有名。

    钻法律空子名正言顺囤地

上海市协力律师事务所高级合伙人、建筑房地产法律研究中心周月萍律师表示,目前,开发商囤地现象比较常见,一方面,开发商在拿地时为了赚取名声,疯狂竞价,然而过高的地价与周边地区的房价形成倒挂,造成开发商土地闲置,不敢轻易入市;另一方面,有些开发商囤地是为了等待更高的市场价格。

不过,国土部发布的《闲置土地处置办法》第八条列出了开发商囤地的诸多免责情况,也让不少开发商有了可乘之机。据周月萍介绍,开发商有一些惯用伎俩,如在开工大限前调整规划方案。根据规划部门规定,在提出修改规划申请后,至少会有30天的公示期,开发商往往因所谓的规划调整拖延时间。

此外,如囤积的地块较大时,开发商会人为地将地块分割成若干批,逐一开发,这样本需两年就可以全部上市的商品房,就会延续至三到四年,而随着后期房价上涨,开发商自然可以赚取更多的利润。其他的还有诸如拆迁难、周边居民强烈反对建设规划方案等借口,更有甚者利用外资身份作掩护,借口手续办理时间长,故意拖延时间。

她还指出,在现有的财税体制下,地方政府对于土地财政的依赖性过强,某些地方政府对于开发商的囤地行为睁一只眼闭一只眼,惩处力度也不够,这在一定程度上助长了囤地之风。此外,从市场环境角度分析,目前开发商囤地的违法成本过低,与开发商囤地后增加的利润相比,违规成本明显偏低。

囤地行为需第三方监督

近年来,国家对闲置用地加大了处置力度。去年7月,国土部发布的《闲置土地处置办法》就明确规定,国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地,可认定为闲置土地。《闲置土地处置办法》还明确,如不是政府行为造成开工延迟的土地,未动工开发满一年的,必须按照土地出让金的20%征缴土地闲置费;满两年的,无偿收回土地使用权。

但即便这样,我国闲置土地仍大量存在。根据国土部的统计,截至去年11月底,全国闲置房地产用地1.1万公顷,其中闲置住宅用地7461公顷。

对此,周月萍认为,面对开发商钻法律空子囤地的现象,仅依靠政策的力量是很难真正禁止的。一方面,在处理囤地问题和认定闲置土地时,地方政府及相关部门应严格执法,但若不解决土地财政问题,严格执法终归只是空喊口号。另一方面,相关部门应主动公开土地信息,从外围入手,形成强有力的第三方监督,这样既能让囤地、炒地的开发商彻底现形,又能使地方政府从相关利益中及早抽身。

据周月萍介绍,美国的房地产开发商每月都要上缴约1.2%的不动产税。“地囤得越多,税缴得也越多。虽然美国的国情与中国有所差别,但是提高开发商囤地成本的做法也是可以借鉴的。”她说。