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以划拨土地权作为投资与他人的《合作开发协议》是否有效?——合作开发房地产合同纠纷专题之一

发布日期:2012-1-4 作者:上海协力律师事务所 陈军杰 出处:上海协力律师事务所



一、案件基本事实


    2008年9月10日A房地产开发公司与B房地产开发公司签订了《联合开发协议》,约定:双方联合开发建设某商业及住宅小区,占地面积为1.4万平方米,建筑面积5万平方米,投资规模为5,500万元,启动资金为3,000万元;A公司以土地投入占总投资比例的20%,2008年11月投入资金1,000万元,占总投资比例的20%,合计占总投资比例的40%;B公司投入资金2,000万元,占总投资比例的60%,在2008年底以前投入1,000万元,2009年4月底以前投入1,000万元。双方还就盈利分配、亏损负担及违约责任等作了约定。协议签订后,A公司与B公司共同成立了联合开发办公室,由各公司派经理主持工作。2008年12月底B公司将1,000万元资金转入联合办公室账目上,A公司将该款投入到合建项目的前期准备工作中,并投入资金293万元,办理了该建设项目的有关手续。2009年4月,B公司因A公司未按约定向该项目投足1,000万元资金为由,拒绝向该项目再投入另外1,000万元资金,同时向A公司提出将合建项目的土地分块,由A公司与B公司分别自建的要求;A公司以项目、土地使用权是政府批给A公司的,其无权转给B公司为由,拒绝了B公司的要求。双方经多次协商不成。B公司遂向一审法院起诉,请求A公司继续履行协议,并承担违约责任。


    另查明,联建项目用地的使用权系A公司由划拨取得,该公司仅向土地管理部门支付了城市建设补偿费,未办理土地使用出让及变更登记手续。
二、法院判决


    法院经审理认为,因A公司未依约投足1,000万元资金,B公司不再投入另外1,000万元资金。因此双方均有违约,但A公司应负主要责任,法院最终判决:(一)A公司与B公司所签订的联合开发协议无效;(二)A公司于本判决生效之日起1个月内返还B公司1,000万元及利息(利息自付款之日起至给付之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算);(三)驳回双方其他诉讼请求。
三、律师评析


    合同的效力是本案的焦点问题。实际上合同的效力确认之后,所谓违约的问题也就不难认定了。2005年8月1日施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效”。


    在本案中,A公司以划拨土地使用权作为投资与B公司订立《联合开发协议》合作开发房地产的,根据上述司法解释的规定,双方签订的《联合开发协议》应当认定为无效,并且在B公司起诉前,A公司也尚未办理批准手续将划拨土地转性为出让土地,因此,双方签订的《联合开发协议》最终被法院认定为无效。A公司作为出地的一方,对于合同的无效应当承担主要责任,而B公司明知对方提供的土地属于划拨土地仍与其签订合同进行商业开发,也要承担一定的过错责任。