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房屋租赁纠纷激增,法律风险需重视
发布日期:2013-4-19   作者:上海市协力律师事务所 周月萍 万士旭   出处:上海市协力律师事务所
 

随着房地产市场的发展,房地产租赁市场也随之蓬勃发展起来,而且越来越多的房地产企业也开始尝试自持部分优质房产,以出租的形式获得固定回报。

与此相对应的是,房屋租赁合同纠纷也呈现出数量明显增多、争议日渐复杂的趋势。结合协力律师在处理众多房屋租赁合同纠纷时经常涉及的法律问题,站在出租人的立场, 特将相关法律风险提示如下:

一、主要涉及的法律风险

(一)房屋性质与承租用途不符

根据用途的不同,房屋可分为住房、办公、餐饮娱乐、超市商场、厂房等,出租房屋性质应与承租人租赁房屋的用途相符。如果房屋与承租用途明显不符,甚至承租人无法达到承租目的,则出租人与承租人所签订的房屋租赁合同将面临被提前解除的风险,出租人更可能会承担因提供不符合约定用途的房屋而产生的违约责任。

(二)房屋交付手续不全

在房屋租赁合同关系中,作为出租方,其主要义务就是交付符合合同约定的租赁房屋给承租人使用。

但在实践中,出租人往往不重视办理房屋的交付手续,一旦双方发生争议,往往就何时交付都莫衷一是。比较常见的情形有:直接将房屋钥匙交付承租人,但未办理书面交接手续;验收房屋并领取房屋钥匙的承租人人员身份职权不明等。

上述交付手续不全的瑕疵,将直接涉及到出租人有无履行交付房屋的合同义务、何时履行交付房屋的事实认定,也会涉及到房屋租赁期限与房屋租金的起算问题。

(三)房屋租金标准及支付时间约定不明

房屋租赁合同现在往往呈现租赁期限较长,租金标准逐年浮动的特点,房屋租金更是与免租期、装修期、租金调整、支付时间等问题交叉。

此模式优点是减少了房屋租赁合同续签所带来的不便,更可让承租人放心装修并安心使用承租房屋。但也存在不足,如租金标准约定不明,支付时间因免租期等问题导致支付节点不明等。

(四)承租人资信不明

民间有句谚语“请神容易,送神难”。在对外出租房产时,不可避免地将遇到形形色色的潜在承租人。

类似选择商业合作伙伴,出租人选对承租人同样非常关键,承租人资信能力是实现收取租金的重要保障。否则,一旦将房屋出租给没有任何资信的承租人,拖欠房租不说,房屋收回都将会变得异常困难。

二、应对风险的建议

(一)防范房屋性质与承租用途不符的风险。应要求承租人现场查看并确认拟出租房屋符合其承租的用途,并在双方正式签订的房屋租赁合同中,将上述确认事实加以明确约定。

(二)防范房屋交付手续不全的风险。有两种办法:一是,签订房屋租赁合同当日就办理交付手续,并且在房屋租赁合同中,明确约定房屋租赁合同签订当日视为房屋已经完成交付承租人使用的条款;二是,如若在非签订房屋租赁合同当日交付的,建议在房屋具备交付承租人使用条件后,书面通知承租人前来办理交付手续,并要求承租人办理人员持介绍信及授权手续前来办理,交付当日核实相关手续并保留原件存档。

(三)防范房屋租金标准及支付时间约定不明风险。建议将房屋租金在租赁期限内,在房屋租赁合同中,分年度明确列明,并明确各期租金应当支付的时间及金额,以减少将来双方就此发生争议。

(四)防范承租人资信不明风险。建议在签订房屋租赁合同前,提前做好对承租人资信情况调查工作,要了解承租人的资金实力、是否有不良嗜好、是否存在拖欠支付他人款项的行为等。同时,要求承租人提供财产担保,或提供具有偿付能力的保证人。对于没有任何资产、社会背景复杂、没有财产担保的承租人,要充分评估风险,慎重决定。如存在较大风险的,索性不租或短租。

(上海市协力律师事务所 周月萍 万士旭)


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