专家答疑
 
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浅析“退房潮”中的司法处理原则
发布日期:2012-3-6   作者:上海市协力律师事务所   出处:上海市协力律师事务所
    自2010年开始,随着一系列楼市政策的推行适用,房地产新政的调控效果日益凸显。因新政引发的“退房潮”也从北京、上海等一线城市波及到二三线。出于对房地产价格下降的预期,或由于银行贷款政策变化影响到买房能力,很多购房者提出解约,返还定金或已付款项,纠结于退与不退间的民事纠纷接踵而至……
 
    协力律师事务所建筑房地产法律研究中心基于常年在房地产法律事务方面的实践积累和理论研究,分析梳理近期相关案例,浅析此番“退房潮”中相关法律纠纷的司法处理原则。
 
    一、新政的影响:
 
    1、按照家庭购买套数确定贷款成数和利率,对购买多套住房提高了首付款和利率。
    2010年4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》正式公布。该通知规定,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍…………要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
    2、限制购房,打压楼市异地投资
    新国十条规定对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
    2010年10月7日,上海市政府出台《关于<进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见>》,规定本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起,暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。
    从这些规定可以看出,新政对房地产销售带来的影响归结为四方面,即:贷款成数、贷款利率、停发第三套住房贷款、提高异地购房贷款条件及限制购房等。
 
    二、新政背景下各地法院判例
 
    限购限贷政策的变化是情势变更还是商业风险?就近期各地的判例而言,因特定案件、特定时期,很可能会出现完全不同的判决结果。
    如:买卖双方签订房屋合同先于限贷政策出台,买方以限贷政策为由要求解除合同,返还违约定金。
    北京判例:认定为情势变更
    法院认为,合同成立以后,客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院解除合同的,人民法院应根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否解除。买方住房套数已达两套,其关于诉争房屋的买卖,为个人第三套房屋之买卖,属于《北京市关于遏制房价过快上涨通知》中暂停发放贷款之情形,是买方在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化,若要求继续履行合同对其明显不公平。故买方请求法院解除合同,于法有据。买方要求返还其交付的定金15万元,应予以支持。
    深圳判例:认定为商业风险
    法院认为,买方曾多次通过按揭方式购买过商品房,其应当预见贷款办理存在的风险,银行贷款政策调整并非不可抗力,且并不直接导致合同目的无法实现。买方应当预见贷款办理存在的风险,银行贷款政策调整应属于商业风险。任何一方当事人都不得以商业风险给自己带来损失为由不履行合同并要求免责,这是因为商业风险是当事人自愿承受的,是签订合同的理性人应当预期的一般风险,正是基于自愿承受这一风险,双方才达成合意,换言之,商业风险的自愿承受是契约程序与契约内容的题中应有之义。此外,由于商业风险具有投机性,当事人可能受损,也可能从中获利,所以承担由商业风险带来的损失是合还理的也是公平的。法院不予支持原告诉求。
    上海判例:认定为买方违约行为
    法院认为,国家对房地产市场的调控具有不可测性,双方《房地产买卖居间协议》,应当对履行合同的风险有较为充分的预见。双方对房款的支付方式明确约定,如买方的贷款申请未经银行审核通过或者通过的额度不足申请额度,则买方应补足并以现金或者转账方式支付给张先生,故买方应依照约定通过其他途径筹措资金来履行该付款义务。法院判决双方签署的《房地产买卖协议》终止履行,但买方应按合同约定向开发商承担违约责任。
 
    三、法律分析
 
    协力律师认为,对于类似问题应当从如下三方面具体情况具体分析:
    1、看是否有约定
    定金合同或者买卖合同中虽然约定买方要贷款,但没有约定如果贷款未获批或足额获批如何处理,那么合同签订后政策出现变化,这就是在订立合同时没有预见到的。但如果在合同中约定如果贷不足或不能贷,由买方用自有资金补足,那贷款出现障碍,这就属于在订立合同时已经预见到的。
    因此,在合同中应当详细写清任何原因造成的贷款不成或贷款不足时的处理方式,或是买方自行补足,或是给买方付款一个宽限期,或者是双方解除合同互不承担违约责任。
    2、看对买方履约能力的影响程度
    买方以贷款政策变更要求解除合同时,其证明责任并不仅仅是不能获得贷款或者获得足额的贷款,还要证明对其履约能力构成了重大影响。如果对买方履约并不构成重大的影响,则不能适用。
    3、区分情势变更和商业风险
    《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定:人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险,诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时,应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素,并结合市场的具体情况,在个案中识别情势变更和商业风险。
    在具体的司法实践中,应坚持调节优先原则和个案考量原则两项原则。前者即尽量通过调解方式解除双方房屋买卖合同。而由于现阶段并无情势变更制度的具体适用规则,故法院在审理房产新政案件中,应当坚持个案考量原则,审慎判断个案是否符合情势变更的适用条件,而非简单地适用或不适用情势变更。
 
    四、   总论
 
    此次的房地产调控政策其特征就是针对性、特殊性更强,而就房屋买卖合同签约方具体情况来讲也是千差万别,如全款购房、按揭贷款、第一套房、第二套房、第三套以上房屋、户籍等。这些也将使各个合同的在新政出台后的解决方式各有不同:或继续履行,或变更,或解除,或承担违约责任,或双方免责,或协商解决,或仲裁诉讼。
    当然,尽管由于目前政策的调整,我们可以援引情事变更原则及具体的法律条文来对合同作出必要的处理,但是这并不影响《合同法》维持市场交易正常进行这个宗旨的体现。即使在具体的变更或者解除合同的法律处理过程中,也应当严格遵循《合同法》的法定原则和程序。对于购房人来讲,不能因为房地产市场的调整以及可能会导致的房价下跌,而把风险全部推给开发商或者二手房房主,在不符合合同解除或变更的法定条件下,擅自随意解除合同来规避贷款付款义务,甚至采取不理智的措施来制造群体退房事件。
    反之,对于开发商或者二手房房主等售房人来讲,在符合合同解除或变更的条件下,也不能恶意拒绝、拖延、推诿购房人的合理请求来回避自己的责任承担。市场经济的本质是法治经济,在这次房地产政策调整大潮中,只有包括开发商、购房人、卖房人、中介组织等各个市场主体保持理性、科学的态度共同面对遇到的问题,整个房地产市场才能保持健康、向上的发展趋势。
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