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购房人能否以新政为由要求退房
发布日期:2012-1-3   作者:上海市协力律师事务所   出处:上海市协力律师事务所

    2010年4月17日,国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,时称“国十条”,实行了更为严格的差别化住房信贷政策:贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高,并规定商业银行可暂停发放第三套住房贷款及异地购房。9月29日,国务院又颁布了“国五条”。“国五条”明确规定暂停第三套住房贷款及限购。各地政府随即纷纷出台规定限制购房数量。10月7日,上海也出台“限购令”,具体为:“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。”

   新政出台后,退订、退房现象急剧增多。主要表现为:房贷政策变化导致首付成数增加,购房人不能支付增加部分的首付款;房贷政策变化导致无法办理银行贷款。于是,购房人纷纷以新政属不可抗力或以“情势变更”为由提出解约,并要求开发商退还定金和首付款。那么,新政是否构成不可抗力或应否适用“情势变更”原则?购房人是否有权以新政为由提出退订、退房呢?以下笔者将对此逐一进行分析。

   笔者认为,新政不属不可抗力。根据合同法有关规定,所谓不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,多指自然现象和社会现象,如:火灾、地震、战争、政府干预、罢工等。而房贷政策的变化从某种角度而言是可以预见的,因为高房价大家有目共睹,政府发言人也在众多场合表态“请老百姓相信,对于高房价,政府是有办法的”。而近年来,为稳定房价国家已出台了系列宏观调控政策。从交易标的额较大、交易成本较高的角度来看,购房人原本也尽到应有的注意义务,谨慎进入房市,并应在入市前对可能出现的政策变动情况有所预见,做好相应的风险应对。

   与此同时,新政也不应当然作为适用“情势变更”原则对合同进行变更或解除的理由。

理由如下:

   《合同法》司法解释二第二十六条规定,“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。根据笔者的经验,对于此类案件,各地法院在适用情势变更原则时认定标准上尚缺乏统一性。结合目前已经发生的案例,法院在决定是否适用情势变更原则时通常会考虑如下因素:(1)合同是否对政策调控对贷款等可能产生的影响有约定,如已有约定,则说明双方对新的调控政策已经预见,不能适用情势变更原则;(2)调控政策是否对买方履约造成实质性影响。

   上海市高级人民法院的张明华法官在最近有关新政的一次研讨会上表示:对于情势变更原则,应正确理解、慎重适用。首先,应查明房地产宏观调控政策对双方订立、履行合同的影响,当事人应就此承担举证责任。其次,要坚持有约定从约定、信守合同的原则,尊重当事人的合同约定。再次,应查明国家宏观调控政策对当事人履行合同的影响程度,区别处理。第四,适用时应履行相应的审核程序,即上报高院审核,必要时上报最高法院审核。鉴于上述,司法实践中,对于因房贷政策变化产生的纠纷应当视不同情况加以区分处理:1、对于单纯因贷款利率上调、贷款成数下降导致贷款不足以及贷款受限所引发的纠纷,一般不应适用情势变更;2、对于首次买房人、或是改善型买房人(指将原有房屋出售后购买居住条件更好房屋的购房人)等自住型购房人,主张变更或解除房屋买卖合同的,法院可酌情允许。 

   而据我们所了解,截止目前,上海高院尚未接报过一起请求按情事变更认定的案件。可见,在新政出台后,能否适用情事变更原则对已有的合同进行变更或解除在司法实践中也尚有不确定性,具体尺度则由审判法官根据个案情况灵活处理、酌情确定。

有鉴于此,笔者认为,购房人若以新政为由提出退订或退房的,开发商首先应审查销售合同对此是否有约定,如有约定则应当拒绝其要求并有权要求购房人承担违约责任;如若销售合同对此没有约定,则应根据购房人自身的履约能力等因素综合评判后作出处理决定。
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