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房地产企业在新政下的纠纷新特点
发布日期:2012-1-4   作者:上海市协力律师事务所   出处:上海市协力律师事务所

    2010年春节过后,在整体房价上涨、通货膨胀的预期影响下,房地产市场出现了抢购潮,价格也随之扶摇直上,国务院为了抑制投机、投资性购房及保持房价的平稳增长,发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“新国十条”),之后,各级政府机关已陆续或马上将出台相应的文件。“新国十条”及相关文件的出台对房地产企业的开发、销售等产生了巨大的冲击,房地产企业与购房者、施工单位之间的纠纷呈日趋增加的趋势,那么,从法律层面分析,此些纠纷应如何处理呢?在此,笔者一一解答,以飨读者。

 

一、房地产企业与购房者之间的纠纷

   由于新政出台后,地方配套的实施细则还未明确,由此造成的房产买卖纠纷正在逐渐增加,主要集中反映在以下五个方面:

   (1)购房合同已经签订但贷款尚未审批下来,购房者能否要求退还预付款?首先要看合同是如何约定的,如果合同约定任何情况下不得退还的,那么,购房者就无权要求退还预付款;如果合同没有约定的,就按照法律法规的相关规定处理,而根据有关法律法规的规定,由于政策改变导致合同不能执行且不能归责于任何一方的,购房者可要求退还预付款。

   (2)新政实施导致购房者需追加首付款项,如不付,由哪方承担责任?首先要看合同的具体约定,通常情况下,房地产企业只是配合购房者申请银行贷款,而贷款的主体是购房者,如果购房者因新政提高贷款比例而不予支付的,则购房者应承担违约责任。

   (3)购房者已与房地产企业签订认购书并交付定金,购房者能否以新政出台后首付款增加且利率上调为由,主张退还定金?通常情况下,若购房者不再准备购房的,则无权主张退还定金,当然,现在很多购房者都以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还给买受人”向房地产企业主张退还定金,至于新政是否属于“不可归责于当事人双方的事由”应由法院认定。

   (4)新政出台房价下跌,购房者能否主张房屋差价损失?购房者无权主张差价损失,除非购房者与房地产企业在签订合同时明确约定“若将来房价下跌,房地产企业赔偿全部差价损失”。

 

   (5)因属第三套房或外地购房者无法办理贷款,可否解除合同,是否需要承担违约责任?首先得看合同的具体约定,如在合同中有类似“开发商不负责按揭贷款办理事宜,贷款无法办理等后果由买方自行承担”的话语,那么,购房者可以解除合同,但必须承担合同约定的违约责任或被没收定金。若无明确约定,购房者可以新政属于“不可归责于当事人双方的事由”主张解除合同。

   综上所述,因房产新政出台后导致房地产企业与购房者之间产生纠纷主要体现在两个方面:一,已经签订合同的,因新政出台,银行按揭贷款条件发生改变,二套、三套、外地购房者不愿或不能从银行获得贷款,导致合同无法继续履行,这牵涉到由谁承担违约责任的问题;二,购房者在签订《认购书》后因政策等原因而不愿意签订正式合同,这就牵涉到定金如何处理的问题。凡此种种,均需要引起房地产企业高度重视,妥善处理与购房者之间的纠纷。

 

二、房地产企业与施工单位之间的纠纷

   新政出台后,房地产企业的销售呈大幅下降的形势,若再长期这样下去,很多房地产企业的资金压力肯定会越加紧张,直接影响到向施工单位支付工程款。若房地产企业不能按约支付工程款的,施工单位很有可能以此为由主张停工,并要求房地产企业顺延工期,赔偿停工、窝工损失等。

   对此,房地产企业应如何应对呢?我们认为,首先审查施工单位是否有权停工,如果施工单位确实有权停工且按照相应程序主张的,那么,房地产企业就应当与施工单位及时签订停工或暂停施工协议,明确停工期间已完工程的管理责任、管理费用的分担和停工损失的补偿。其次,房地产企业要做好证据的收集工作,如施工单位存在工程逾期、质量瑕疵等问题,以作为与施工单位谈判或诉讼的依据。


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