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城中村改造融资现状研究
发布日期:2011-12-31   作者:上海市协力(长沙)律师事务所 邓芳   出处:上海市协力律师事务所

    城中村改造是我国特定国情下的一种城市更新活动,高速发展的城市化,使城中村改造成为不可逆转的趋势。就目前城中村改造的现状,资金的筹集是城中村改造过程中面临的一大难题。实践中,城中村改造的方式主要有三种:政府为主体,财政负担资金来源的改造模式;村集体自我改造,自行融资的改造模式以及政府为主导,企业为主体,村集体共同参与的改造模式。三种不同的改造模式具有不同的融资方式。

 

    一、政府作为改造主体的改造模式

   政府主导型的城中村改造模式是指政府作为改造主体,对城中村改造进行统一规划,并承担改造过程中拆迁、安置、补偿等全部费用,该改造模式的费用主要来源于地方财政收入。

 

    二、村集体作为改造主体的改造模式

   在政府、村集体以及开发企业三方之中,村集体处于相对弱势的地位,以村集体为改造主体的改造模式,除非有很强大的集体经济组织作为支持,否则集体很难胜任改造主体。这种改造模式的主要融资方式是有村集体组织出资和村民入股。这种改造模式下呈现两种不同的操作方式,一种是熟地出让,即单独拿出一块融资地块公开出让,融得资金全额返还村用于差遣安置和基础设施的建设;另一种是自主开发,即有村经济组织自行融资进行开发建设。

 

    三、开发企业作为改造主体的改造模式

   开发企业作为改造主体的城中村改造模式是目前最主要的实行模式。在这种模式中政府不论从自身责任或为村集体提供信用担保方面,都是主导者。开发企业较其他两方面都拥有更多的资金和技术支持,是天然的改造费用承担者。所以,开发企业作为城中村改造主体的改造模式是以政府为主导,开发企业为主体,由村组织共同参与的一种融资模式。由开发企业作为改造主体的改造模式主要依照生地熟让的方式,即按城中村现状公开出让融资地块,但捆绑拆迁安置责任,由开发企业负责建设安置和支付货币补偿款,拆迁资金由区政府(城中村改造中的拆迁工作实行的是属地管辖,区人民政府为征地拆迁的责任主体)和村共同监管。在这种模式下,开发企业的参与对改造过程及结果具有实质性影响,但开发企业在城中村改造中的主体地位受到很大程度限制,其发挥影响的前提是其行为必须服从于政府或城中村改造预定的要求。城中村改造中,作为改造主体的开发企业,其融资的方式主要包括:

 

   (一)银行贷款融资

   银行贷款是一种债权融资,是现在房地产企业最主要,也是做常见的一种融资渠道。银行为房地产企业融资提供了综合授信贷款、信用担保贷款、买方贷款、异地联合协作贷款、项目开发贷款、出口创汇贷款、自然人担保贷款、个人委托贷款、无形资产担保贷款、票据贴现融资、金融租赁、典当融资等十二种融资方式。

 

   (二)开发企业私募融资

   私募基金是指不公开发行或内部发行,只对少数特定的个人投资者或是机构投资者发行证券的方式。自2006年12月,国家发改委批复成立我国第一家私募产业投资基金(渤海产业投资基金),至今,已有6家产业投资基金获批准,但是关于房地产行业的投资基金未能成立一家。但目前活跃于民间的亲朋好友之间以自身的信用为担保的投资者自行融资可认为是企业私募融资发展的萌芽阶段。

 

   (三)公司股权转让融资

   转让房地产公司的股权既是一种融资方式,也是一种间接的房地产转让方式。这样一种融资方式,首先,既能帮助房地产项目融资,又能使房地产所有人保留一部分的所有权和收益权;其次,不需要办理关于项目转让的土地使用权转让和建设开发者名称变更登记以及缴纳土地增值税、契税、手续费等各种费用,只需依股权转让协议在工商管理部门办理股权转让变更登记;最后,不需要因为股权转让而变更合同关系,不影响项目工程进度,股权转让实现后即可以进行后续投资。

 

   (四)开发企业上市融资

   上市是企业融资的良好渠道,开发企业上市能为其取得固定的融资渠道,得到更多的融资资本,获得创业资本货持续发展资本,以及募集资金以解决发展资金短缺。因此,上市融资也成为开发企业在城中村改造中融资的一种方式。

 

   (五)开发企业债券融资

   在成熟的市场经济条件下,企业债券是市场经济的主要融资方式,其是企业直接向社会举债筹措资金时,向债权购买者发行的有固定期限和利息,并承诺到期无条件向债券购买者还本付息的融资方式。就目前来说,企业债券这种融资方式在房地产领域所见不多,房地产企业多以短期贷款、长期贷款、间接融资的方式筹措资金,直接融资方式所占比例较小。

 

   (六)开发企业信托融资

   城中村改造中开发企业的信托融资主要指的是不动产信托。不动产信托是指房地产企业以房地产项目为委托标的物,将项目委托于信托机构,信托机构成为房地产项目的所有人,房地产企业依然保留经营权,信托机构通过项目开发信托计划募集社会资金,房地产公司获取资金用于开发项目,按照信托合同将收益在房地产企业、信托机构和投资者之间形成合理分配。

 

   (七)开发企业外资融资

    目前我国对外资投资房地产领域有相对的限制,如2006年7月,建设部、发改委、外汇局等六部委联合发出《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产,堵住外资以股权投资直接向国内投资。2007年12月1日修订的《外商投资产业指导目录》将“外商投资普通住宅的开发建设”从鼓励目录中取消,限制目录中增加:外商投资房地产市场交易及房地产中介或经纪公司”。正因如此,外资投资房地产的幅度很小,城中村改造项目对外资的吸引更是远远不够,仅出现于个别比较发达的城市。

 

    综上来看,政府与村集体的融资方式较少,手段单一。政府资金的来源主要依靠地方财政,村集体的资金来源主要是村集体经济组织出资和村民入股。政府和村集体组织相对单一的融资方式很难满足城中村改造中的大量资金需求。而作为专业技能最强、融资方式最丰富、市场化程度最高的一方,房地产开发企业在城中村改造中成为主要的融资主体。但由于我国房地产业专业化水平较低和房地产金融市场欠发达等因素,实践中大部分的融资方式都依赖于银行贷款,私募融资、股权融资、上市融资等融资方式使用的比例微乎其微。

 

 

(原文载于《苏州楼市》【2011.7】)


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