动拆迁
 
首 页 -- 动拆迁-- 律师视点


城市房屋初始登记规制及创新
发布日期:2011-2-24   作者:王达   出处:上海市协力律师事务所
 

根据《物权法》的规定,为了明确房屋的归属,发挥房屋的使用、收益、交易的效用,充分保护房屋所有权人的权利,房屋登记机构应当依法对房屋所有权进行初始登记。房屋所有权初始登记,是指因合法建造后,对业已存在的房屋所有权的首次登记。[1]房屋所有权初始登记是房屋权利的首次登记,对其之后的变更登记、转移登记、抵押登记、异议登记等物权变动具有原始根据效力。房屋初始登记的本来价值在于物权公示,然而,在房地产成为社会经济发展的增长点、房产成为重要社会财富的当下,房产登记负有日益繁重的行政管理功能。[2]房屋初始登记之前,开发者需要缴纳繁重的营业税、土地增值税、房产税,房屋登记机构成为这些税收的强制纳税协助义务机构。开发者为了规避上述税种,在进行商品房预售之后,不予申请初始登记,造成大量房屋买受人无法办理转移登记手续,致使房屋租赁、抵押、转让存在诸多障碍,甚至一些地方因为“办证”问题出现群体性上访事件,影响社会和谐与稳定。

200871实施的《房屋登记办法》第三十条规定,因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交:登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料。立法者试图为房屋登记机构制定更为详尽的登记规则,然而,过细的规定使登记机构陷入了“条条框框”和形式法治状态,缺乏能动执法的机制,特别是检察机关加大渎职犯罪的查办力度,登记机构对于不具备常规条件的初始登记更是不敢越雷池一步。登记机构工作人员“宁愿不作为,不能滥作为”的思想日益严重,房屋初始登记的“历史遗留问题”越攒越多。为妥善解决我国房屋权属登记中的历史遗留问题,本着“尊重历史、实事求是、民生优先、违法必究”的原则,切实维护群众的合法权益,促进房地产市场健康稳步发展。住房和城乡建设部下发了建房市函[2009]89号《全国部分城市房地产交易与权属登记有关问题研讨会会议纪要》,为登记机构能动地办理房屋初始登记提供了依据。本章针对房屋初始登记的常态条件与房屋登记遗留问题进行梳理和探讨,供实务部门参考。  

一、房屋初始登记的常态要件

  根据《房屋登记办法》第三十条的规定,房屋初始登记需要提交的材料,也即初始登记的常态要件:

  1、申请人填写的登记申请书。房屋初始登记是基于申请的行政行为。登记申请书是申请房屋登记时需要提交的重要材料,申请书或者申请表用来说明权利人情况和房屋状况,可以由申请人填写,也可以委托他人代为填写。不管是否亲笔填写,申请人都要在登记机构窗口工作人员核实监督之下,在登记表上签名,以确保真实。委托他人代办的,需要核实委托的真实性,防止欺诈。对于委托的真实性,可以采取当面委托、公证委托和鉴证委托。登记表由受委托人签字。《物权法》要求登记机构“就有关登记事项询问申请人”,为便于登记机构在日后可能产生的行政诉讼中提供证据,可以就登记申请书中的有关事项通过询问笔录进行核实。

  登记机构对当事人提出的登记申请,并不是仅以询问情况来决定是否核准登记,而是以当事人提供的登记原因的材料是否齐全及合法真实来确定。对不同的登记事项、不同的情况,询问的内容也有不同。因此,可以用以下两种方式来处理:一是在登记申请表上设置询问栏,预设少量的常见的问题,由申请人在答案中选择是或否,如有需要询问的其他问题,可以根据情况增加,必要时也可以记入询问栏,然后由申请人签名。二是不设询问栏,也不固定询问的问题,只在登记表上统一注明“已就登记有关事项对申请人进行了询问”,登记机构就有关事项向申请人进行询问后,由申请人在询问笔录上签名。这样既进行核实情况又提高了效率。

  2、申请人的身份证明。申请人可以是法人、自然人和其他组织。身份证明包括法人、自然人和其他组织的资格证明。法人或其他组织的身份证明为《组织机构代码证》,没有《组织机构代码证》的,可以为《营业执照》、《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》等。境内自然人的身份证明为《居民身份证》,无《居民身份证》的可以为《户口簿》、《护照》、有效军人身份证件等(《军官证》、《文职干部证》、《士兵证》、《学员证》、《离休证》、《退休证》等);港澳同胞的身份证明为《港澳居民来往内地通行证》或《港澳同胞回乡证》、《居民身份证》;台湾同胞的身份证明为《台湾居民来往大陆通行证》或其他有效旅行证件,在台湾地区居住的有效身份证件或经确认的身份证明;外国人的身份证明为《护照》和中国政府主管机关签发的居留证件。

  3、建设用地使用权证明。通常的建设用地使用权证明文件包括国有土地出让合同、国有土地使用权证、国土资源管理部门出具的证明、人民政府划拨土地决定书、人民法院的判决书与裁定书、国有土地使用权拍卖确认书、仲裁委员会的裁决书等能够证明国有土地使用权属于初始登记申请人的有关证明材料。我国宪法规定城市的土地归国家所有以后,相应的国土资源管理部门和管理法律规范也是逐步建立和完善起来的。在此之前,许多土地是当事人通过购买、继承、互换、租赁等方式取得。实行土地国有后,权利人以沿用传统方式取得的土地使用权应当受到保护。如一律要求房屋所有权人提供建设用地使用权证,显然是不合适的。只要通过前述方法取得合法的土地使用权,在符合城市规划的条件下,应予进行房屋初始登记。

  4、建设工程符合城市规划的证明。即城市规划行政主管部门依法确认房屋符合城市规划的凭证。根据《城乡规划法》第二条的规定,城市规划分为总体规划和详细规划,详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。建设工程符合规划的证明一般是指建设工程规划许可证。在建国初期直至上世纪70年代,是由地方政府或建设行政管理部门向建房者颁发建筑执照。近几年来,由于有关部门加强了建设和规划的管理,在建房者开始施工前,城市规划行政主管部门发放的是建设工程规划许可证的副本,在副本上注明该副本不作为房屋登记的依据,待房屋竣工时,经过规划验收认定符合规划部门批准的要求施工的,予以核发建设工程规划许可证正本,在这种情况下,当事人应凭建设工程规划许可证的正本申请初始登记。[3]没有取得建设工程规划许可证或者超出许可范围以外的建筑物,属于“违法建筑”,规划部们根据“过罚相当”原则对违法建房者进行行政处罚,如果符合总体规划和控制性规划的,可以责令补办规划许可手续并处罚款。临时建筑是规划国土管理部门为了充分利用土地资源而批准建造的。批准建造临时建筑,可以最大限度地发挥土地资源的作用。临时建筑必须在规定的期限届满前拆除。按现行规定,临时建筑不予办理房屋初始登记。

5、房屋已竣工的证明。房屋初始登记还需要登记申请人提供房屋竣工验收合格的证明,主要用以区分房屋与在建工程。根据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》的规定,法人作为建设单位的建设工程竣工验收通常由建设单位组织设计、施工、工程监理、建设行政管理部门进行竣工验收,即通常所称的“五方签字”。[4]建设工程竣工验收合格后,建设单位应当将建设工程竣工验收报告和经规划、公安消防、环保等部门备案审查后出具的文件,报建设行政主管部门备案。申请初始登记时,申请人应提交建设行政主管部门的备案证明。在现实中,由于种种原因,出现未进行竣工验收,建设单位就擅自使用。建设行政主管部门可以根据《建设工程质量管理条例》的规定对其进行行政处罚后,由建设行政主管部门质检机构依职权组织质量鉴定,而后进行备案。根据《建筑法》的规定,居民自建的民宅,无需取得建设行政主管部门对竣工验收报告的备案,申请人出具房屋已竣工的证明材料。

  6、房屋测绘报告。《物权法》规定,当事人申请登记的,应当根据不同登记事项提供图形、面积等必要材料。房屋图形、房屋面积都是房屋登记的重要信息。房屋图形测绘、房屋面积的计算需要通过房产测绘来完成,通过房产测绘报告[5]来体现。按《房产测量规范》关于“房产面积测算”的规定,房屋的面积系房屋所有权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。因此,房产测绘报告应由具有房产测绘资质的机构作出,按《房产测绘管理办法》的规定,房产测绘的施测单位应取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》,并对其完成的房产测绘成果质量负责。

二、历史遗留问题房屋初始登记的创新

深圳某开发商为了规避税费,未向房屋登记机构申请房屋总登记,[6]取得商品房预售许可证后进行销售,小业主购买后多年无法办理转移登记,产生诉讼和信访。[7]据悉,该类情况全国普遍存在。这一现象使得开发商得利、业主恐慌、政府无奈。

住房和城乡建设部在总结上海、深圳关于遗留房产登记问题处理经验的基础上,本着“尊重历史、实事求是、民生优先、违法必究”的原则,切实保护广大购房者的合法权益,下发了建房市函[2009]89号《全国部分城市房地产交易与权属登记有关问题研讨会会议纪要》。根据会议纪要精神,北京、郑州、铜陵等地结合本地实际,制订了解决房屋权属登记中历史遗留问题的相关规定,给房屋登记工作注入了活力,体现了务实能动的执法态度,是对初始登记制度的突破与创新,符合实质法治精神,也是物权登记本质的回归。不仅对于解决房屋权属登记中历史遗留问题起到重要作用,而且对于“小产权房”的根本解决也起到了积极推动作用。

    1、无国有土地使用权证的处理。无国有土地使用权证,但具有当时政府计划部门下达的年度商品房建设投资计划书,或者具有规划部门的建设用地规划许可证,或者土地行政主管部门的建设用地批复等相关土地使用批准手续之一的,可以视为具有《房屋登记办法》第三十条规定的建设用地使用权证明。在取得建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料、购房合同、拆迁补偿安置协议,先行为购房人或被拆迁人办理所有权证(即直接进行初始登记),然后由国土资源部门依法向建设单位收取土地出让金,补办建设用地使用权证书。  

2、无建设工程规划许可超出建设工程规划许可的处理。根据“违法必究”及“过罚相当”原则,由城乡规划行政行政处罚主管部门[8]进行违法建设处罚,责令补办手续并处罚款后,被处罚人提供的城乡规划行政处罚主管部门出具的违法建设处罚通知书、交款凭据及其他应提供的办证材料视为具有《房屋登记办法》第三十条规定的建设工程符合城市规划的证明。  

3、“房改房”的处理。对单位自管公房未办理单位所有权证,但却按照房改政策出售给干部职工的,由售房单位刊登公告,对土地和房屋权属无争议的,售房单位出具具结保证书,政府房改办冻结售房单位的售房款后办理批复手续,房屋登记机构依据房改办批复及相关资料为购房干部职工办理房屋所有权证。

单位通过市场购买或拆迁安置方式获得的房屋,转让时无国有土地使用证,而该房屋又被单位出售给个人的,房屋登记机构可依据房屋产权单位的房屋所有权证、单位原购商品房的购房资料或单位房屋的拆迁安置协议、购房人的购房协议和缴款凭证等材料,直接为购房人办理房产证。单位购买商品房未办理单位房屋所有权证,又将该房出售给个人的,且该单位现已不复存在,个人申请办理所有权证,登记机构可依据原开发企业的土地使用权证明、建设工程规划许可证明、工程质量验收资料等建房手续或者商品房屋产权登记备案证、工商部门出具的单位已不复存在证明、单位与开发企业签订的购房合同、售房发票以及购买单位房产时单位与购房人签订的协议和开具的收据等材料,直接为购房个人办理初始登记。  

4、无国有资产管理部门批文的国有企业房产转让的处理。根据《国有资产管理条例》的规定,为防止国有资产流失,国有资产处置之前,应当经国有资产管理部门批准。但是,在国有资产管理部门成立前,已由国有企业出售给个人的房屋,购房人当时未及时办理转移登记而现要求办理转移登记的,登记机构依据企业原主管单位的批准文件给予办理,划拨土地上的房屋在转让时需报市(县)级人民政府批准。  

5、联建房屋初始登记。属商品住宅房屋的,登记机构可依据购房资料和相关建房及联建资料先为购房个人办理初始登记,然后由相关职能部门依法追缴有关税费金;属非住宅房屋的,按联建协议约定份额,由联建各方补缴有关税费金后,再为各方办理房屋初始登记。对于联建分成界定不清的,若联建各方均存在的,由联建各方共同绘制房屋分成定位表并加盖联建各方印章。若联建各方中有一方不存在的,由工商部门出具其不存在证明,将购房合同上的房屋座落与派出所现编排的门牌号一并公告后,产权无异议再予以办理初始登记。联建分成产生纠纷的,依法解决纠纷后,再予以办理初始登记。  

6、未进行竣工验收的房屋办证问题。原开发、建设单位存在,其可以委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构或者工程质量检测机构对房屋安全状况经行鉴定;原开发、建设单位不复存在,建设行政主管部门依职权委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构或者工程质量检测机构对房屋安全状况经行鉴定。经鉴定,符合安全使用条件的,房屋登记机构依据房屋安全鉴定报告书或者工程质量检测报告及其他相关资料办理房屋初始登记。对于具有国有土地使用证、建设工程规划许可证,符合办理房屋质量验收和备案条件而未办理的,申请人应将房屋安全鉴定报告或工程质量检测报告报建设行政主管部门备案,申请人依据建设行政主管部门出具的备案证明向房屋登记机构申请初始登记。  

7、拆迁安置房屋的房屋登记。拆迁人购买商品房异地安置被拆迁人的情况,可凭售房单位的建房资料、拆迁人的购房合同、安置协议及安置通知单等资料,直接先为被拆迁人办理初始登记或转移登记,后由拆迁人补缴相关税费、完善相关手续。单位房产在拆迁前已出售给该房屋使用人,但未办理房屋所有权证,拆迁时拆迁人直接与购房人签订安置协议并进行安置的,房屋登记机构可依据拆迁安置手续及原产权单位售房证明材料直接为其办理初始登记或转移登记。购买私有房屋,受让人未办理转移登记即被拆迁,登记机构可依据有关购房证明材料、安置资料直接为其办理初始登记或转移登记。    

8、开发企业被吊销或注销营业执照的处理。开发企业因违法经营、不年检或者解散清算被吊销或注销营业执照后,申请人需提交工商行政管理部门出具的吊销或注销证明,登记机构可以为购房人办理初始登记或转移登记。

缺乏社会责任感的开发企业,为了规避税费金不予申请办理初始登记,有关职能部门依法履行职责对其查处即可以解决此类问题:税务机关对开发商偷漏税行为进行查处,必要时移送公安机关追究刑事责任;建设行政主管部门依职权进行质量鉴定,规划部门对房屋是否符合总体规划和控制性规划审查后进行确认,房屋登记机构依职权进行初始登记。在审理房屋买卖合同纠纷及房地产强制执行中,人民法院应当通过国土资源部门和城市规划部门确认其系依法取得国有土地使用权并符合规划的前提下,可以直接判决买卖合同有效,可以依职权要求房屋登记机构办理转移登记,以保护交易安全实现债权人利益。

三、初始登记的特殊情形

1、建设项目转让后办理房屋初始登记

  建设工程竣工前,建设单位将建设项目整体转让,这属于建设项目的转让,我国法律对此并无禁止。《物权法》规定了在建工程可以抵押,可以抵押就说明了在建工程具有流通性和交换价值,能够抵押就存在着抵押物转让的可能。《城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项规定:“按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。”此外,建设项目转让的受让人还应当具有开发资质。

  建设项目的转让和《城市房地产管理法》第三十七条关于“未依法登记领取权属证书的”“不得转让”这一规定并不冲突。该条规定是指已经竣工的房屋,《城市房地产管理法》第三十八条第二款也规定了“转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书”。建设项目转让时转让方尚未取得房屋所有权,因此并不需要办理房屋初始登记。建设项目转让应当办理土地使用权转让的批准和登记手续、规划报建和施工许可证的更名手续。如果转让的是房地产开发项目,转、受让双方都应当具备房地产开发经营资格。按《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条的规定,“转让房地产开发项目,转让人和受让人还应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。这些事项都和房屋登记机构的职权无关,无需在房屋登记机构办理。当房屋竣工后受让人申请房屋初始登记时,只要能提供必要的登记文件,如用地、规划都应当变更为受让人,属于商品房开发的,受让人应当是具有合法资质的房地产开发企业,登记机构可以为受让人办理房屋初始登记。

2、新建房屋未办理初始登记一般不予办理转移登记

《物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”;《房地产管理法》第三十八条所规定的不得转让的房地产中,也包括了“未依法登记领取权属证书的”这一项。因此,在绝大部分情况下,未办理初始登记,不能办理转移登记。但是,根据最高人民法院《合同法》司法解释(二)第十四条的规定,初始登记并非房屋交易合同的效力性强制性规定,而属于管理性强制性规定。因此,由于一些特殊的原因,未办理初始登记便办理转移登记的,并非必然无效。《物权法》第九条在规定“未经登记,不发生效力”时,同时规定了“但法律另有规定的除外”。《物权法》第二十八、二十九和第三十条所规定的几种情况就属于法律另有规定。按这三条规定取得的房屋所有权,并不一定需要办理初始登记。

3、建筑区划内业主共有房屋的登记

《房屋登记办法》第三十一条规定:“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。”

  (1)建筑物区分所有权制度介绍

建筑物区分所有制度是在第二次世界大战以后随着战后人口的增加、建筑技术的发展而逐步发展、健全的一项法律制度。各国和地区对此的名称各异,美国等国家称其为“公寓所有权”,瑞士则称之为“楼层所有权”,日本和我国台湾地区称为“建筑物区分所有权”,我国《物权法》称之为“业主的建筑物区分所有权”。

  建筑物区分所有权分为两个部分:明确属于产权人各自所有的部分为专有部分,专有部分以外的公共部位是共有部分。建筑物区分所有权的共有部分属整幢业主所有。台湾地区《土地登记规则》第七十四条规定:“区分所有建筑物,区分所有权人得就其区分所有部分之权利,单独申请登记。”第七十五条规定:“区分所有建筑物之共同使用部分,应另编建号,单独登记。”

我国《物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《房屋登记办法》第十条规定:“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房,以套为基本单元进行登记。”这种可以独立使用的房屋基本单元进行登记以后,即具备法律上和经济上的独立价值,可以单独作为区分所有权的客体,属于各业主单独所有。

2房地产开发企业在房屋竣工后应申请房屋所有权初始登记

  《物权法》规定了因合法建造房屋等事实行为设立物权的,自事实行为成就时发生效力。即新建的房屋不登记已取得了物权。但《物权法》同时规定了处分这类物权时,未经登记,不发生物权效力。《城市房地产管理法》第六十一条规定:“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定,因房屋买卖等原因,“申请转移登记,权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明文件”。这些规定都说明了开发企业在房屋竣工以后,应当向登记机关申请初始登记。

  (3)建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋一并申请初始登记

  对属于全体业主共有的房屋的登记问题,是《房屋登记办法》立法中的难题。这涉及两个方面的问题:

  其一,如何判断哪些属于全体业主共有。业主共有部分范围的界定,《物权法》第七十至七十四条做了规定,但实践操作中如何把握。我们认为,房屋登记只是对房屋权属状况进行公示,本身并不解决权利分配的问题。业主共有部分范围的界定,应当在前期规划环节就要确定下来。因此,比较好的办法是规划管理部门批准建设工程规划许可时,即应当要求建设单位列明建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围。房地产管理部门批准预售许可,应要求建设单位提交列明依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的规划许可文件及预售方案。依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的具体范围,一经明确不得随意更改,也不得纳入预售范围,有关信息应予公示。

  其二,对属于全体业主共有的房屋如何登记的问题。《房屋登记办法》施行以前,关于业主共有部分,比如物业管理用房登记,各地不同登记机构操作模式差异较大,有的由房管部门代为登记,有的由业主委员会申请登记,也有不进行权属登记。这些做法都不甚妥当。属于全体业主共有的房屋权利主体为全体业主,理论上应由全体业主共同申请,但由于业主数量过大且流动性过高,致使实际上难以做到,或者即使做到也因成本过高显得非常不经济。

  考虑到这类房屋权利和房地产开发企业之间的联系,这类房屋自竣工后,在法律上首先属于开发企业所有。对哪些房屋应属于全体业主共有,开发企业也最为清楚,因此,由建设单位在申请房屋所有权初始登记时,对建筑区划内依法属于业主共有的部分一并申请登记是较为好的办法。但这部分公共部位在登记时登记簿上所有权人应当记载为全体业主共有。

  (4)业主法定共有部分只登记不发证

因为《物权法》已规定了“自记载于不动产登记簿时发生效力”,且这类房屋不能单独转让,没有房屋所有权证并不对权利人造成影响。台湾地区对于属业主共有的房屋,也是规定只登记,不颁发房屋权属证书。笔者认为,建筑区划内和单幢建筑物内归业主共同所有的公共部位,应当在房屋进行初始登记时单独记载,与房屋基本登记单元的登记簿形成关联。这一条是对建筑物区分所有权共有部分房屋登记的具体规定。 

5)业主共有的公共部位属于业主约定的共同共有

《物权法》对专有部分以外的共有部分的规定是“享有共有和共同管理的权利”、“对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务”,强调的是共有的权利。建筑物区分所有权的共有部分不同于一般的共有,如:共有部分的权利不能单独处分、不得要求分割;业主转让专有部分时,对享有的共有和共同管理的权利应一并转让;共有部分一并转让时也不存在共有人的优先购买权。因此,不能以共有的一般规定来界定公共部位的权利,否则就没有必要来规定建筑物区分所有权。《物权法》没有规定建筑物区分所有权的共有部分按专有部分比例共有,这是基于建筑物区分所有权的特殊性。我国台湾地区著名学者谢在全在他所著的《民法物权论》中说:“区分所有权制度之存在,有其必要性,而适用共有之一般规定之结果,不仅不能解决问题,反将使区分所有之制度遭受破坏。”所以,没有必要明确其为按份共有还是共同共有。在登记时,和建筑区划内属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋的登记一样,注明为整幢业主共有即可。如涉及到共有部分的费用分摊、收益分配等事项的处理,则可按《物权法》第八十条的规定,“有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”。

4、以业主的专有部分面积登记的合理性

  过去,登记机构登记建筑物区分所有权人的房屋权属面积时,以套内面积加分摊面积即建筑面积作为房屋登记面积,但这一做法没有真实地反映房屋的权利真实状态,又引起了大量的面积纠纷和矛盾,使得登记机构疲于应付。按《物权法》关于建筑物区分所有权的规定,房屋所有权人只是对专有部分有单独所有权,即只有套内部分才属于某一所有权人独有,而公共部位是与该幢房屋其他所有权人共有的。物权是支配特定物的权利,亦即物权的标的物是可以具体地确定的,“分摊”到某一权利人的面积部分则是不特定的。从登记来看,共有的房屋应由共有人共同申请登记。而把共有的房屋以面积分配的方式分摊给所有权人,由其各自申请登记,与共有的房屋应由共有人共同申请登记的规定不相一致。按专有部分登记,可以客观地反映房屋权利的实际状态,不再与物权理论和权属登记的有关规定相冲突;还可以彻底解决商品房面积纠纷。不具备测绘专业知识的人员也可以丈量计算;由于不牵涉分摊问题,对历史遗留的房改售房中的面积争议,不再牵涉到整幢分摊而可以按户测量。我国台湾地区的实践已证明按专有部分登记是可行的。

  在立法过程中曾考虑按专有建筑面积登记,但由于政策的衔接和对过去已登记的房屋,社会上认识困难,故分为两步走。首先对登记簿中对面积的记载,要求记载的建筑面积中包括专有部分面积和分摊的共有建筑面积。专有建筑面积待时机成熟时再过渡,也可以解决实践中经常发生的面积纠纷问题。目前,广东肇庆正在对业主套内面积进行登记。提倡对专有部分和共有部分进行了界定,在构造和使用上能明确区分、具有排他性且可以独立使用的建筑物部分属于建筑物的专有部分。以专有部分内容的确定为参照,排除专有部分以外的其他部分属于建筑物的共有部分。建筑物的专有部分包括住宅、经营性用房、有接收单位的公建配套设施。共有部分包括建筑物的共用地(宗地)和不可销售建筑部分、按规定不需要移交的公建配套建设设施。



[1]苏昱:《房屋初始登记与规划审批的衔接》,载《中国房地产》2009年第4期第30页。

[2] 为了调控房价而采取背离市场规律的限购令、违法《立法法》法律保留原则规定的征收房产税等措施,都通过房屋登记机构进行落实。

[3] 《城乡规划法》施行后,规划部门在建设项目通过规划验收核实时,除换发《建设工程规划许可证》正本外,还出具《规划核实意见书》,对竣工房屋局部与原规划建审图不一致,但规划验收时予以认可的,需在《规划核实意见书》中记载确认。

[4] “五方签字”通过私权利对抗即可确保竣工验收报告的真实性,确保工程质量合格,无需建设行政主管部门主导竣工验收。

[5] 房产测绘报告属于被测绘房产面积的鉴定结论,在行政执法和司法中,其属于优势证据。

[6] 《城市房屋权属登记管理办法》规定的“总登记”在200871施行的《房屋登记办法》中成为“初始登记”。

[7] 该楼盘的部分业主已经办理转移登记,根据当时发生效力的《城市房屋权属登记管理办法》的规定,说明该楼盘已经办理总登记,而仍有一些业主无法办理转移登记,被法院和登记机构告诉因为没有办理初始登记导致无法办理转移登记,显然,这些理由是站不住脚的。

[8] 2002822国务院下发国发[2002]17号《关于进一步推进相对集中行政处罚权工作的决定》,一些城市将《城乡规划法》中行政处罚权配置到城市管理综合执法局。


打印】·【顶部】·【关闭窗口
关于我们 | 版权声明 | 设为首页 | 收藏本站 | 友情链接 | 联系我们 | 网站地图 | 在线论坛

中国法学会   |   建筑法规   |   法律教育网   |   中国建设招标网    |    中国建筑业协会   |   苏州市工程建设网   |   东方律师网   |   中国地产商   | 华律网   |   

找法网|   长三角不动产   |


本站已ICP备案,查询证书信息
沪ICP备11008646号

上海市陆家嘴金融贸易区
Copyright © 2004-2017 电话:021-60613577

Email:4008871286@163.com

转载本站原创文章必须注明文章来源和作者,否则不得转载、复制和建立镜像