专家答疑
 
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未登记备案的房屋租赁合同是否有效?
发布日期:2010-2-11   作者:   出处:
 

行政规章不是认定依据

    首先,行政规章不能成为认定合同无效的依据。人民法 院在审理民事案件中,只能依据法律、行政法规的规定认定合同无效,这是合同法明文规定的。对于行政规章所规定的义务,行为人违反的只能产生行政法上的行政制裁后果,并不能导致合同无效。立法之所以做出这样的规定,实际是考虑到由于部门利益驱动,相当多的行政规章存在非法干预民事活动的越权条款,很多部门以 及地方政府自己授予自己对某项民事活动的登记备案权。其实质是以登记备案之名,行肆意收费之实。如果人民法院不加分析的一概使用,就会阻碍社会交易,妨害商品流转。

    其次,违背法律的登记备案规定,亦不能导致租赁合同 无效。法律的强制性规定包括两种:禁止性和该当性。合同法所指的强制性规定到底只是禁止性的规定亦或二者兼而有之呢?合同法语焉不详,学界和司法实践界则普遍认为,对此应当作限制性解释即专指禁止性规定。也就是说,只有违背法律、行政法规的禁止性规定的合同方属无效,而对于违反该当性规定的,除非该法明确 规定批准、登记是合同的生效要件的,一般不能认定无效。这一观点被最高人民法院的司法解释所支持。 

    再次,该合同亦不属已成立未生效的效力待定合同。依 据司法解释的规定精神,即使对于法律虽然明确规定批准、登记后生效的合同,当事人虽然没有办理批准、登记,但是如果在一审诉讼辩论终结前补办有关手续的,仍然认定合同有效。该解释正体现了最高司法机关保护交易,不轻易认定合同无效的司法理念。

    最后,房地产未办理权属登记亦不影响租赁合同的效力。房地产权属的登记是物权变动行为,其影响的只能是物权行为的效力,而并不及于债权合同。

    登记:物权变动的要求

    合同作为一种重要的债权形式,是一种合同双方当事人 之间的相对权利,只涉及当事人的意思表示领域;而登记是物权变动领域的公示公信方法,涉及交易安全的维护问题,虽然作用重大,但也不能干涉到债权领域中去。我国在这方面的立法有些欠缺,如我国担保法要求抵押合同登记才能生效,房地产管理法要求房屋买卖合同过户登记后才能生效等等,这些规定显然将登记确定 为合同生效的要件,把物权变动的要件强加在了债权行为上。

    实际上登记只影响抵押权的取得和买卖标的物的所有权 的转移,也就是说若没有进行登记,合同本身的效力不受影响,影响的只是物权的取得、变更、消灭。因此在我国民法典制定之际,从学者到立法者都呼吁引入物权行为理论,修改现行的法律,将登记只作为物权变动的要件,不能跟合同的效力混在一起。既然登记只是物权变动的要件,那么认为租赁合同没有办理登记备案手续 就当然无效的说法就是错误的。

    房屋出租时没有产权证但事后取得的,这种情况下签订 的租赁合同是否有效。根据建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》的规定,未取得房屋产权证的房屋不能出租,也就是说在取得产权证之前出租人可以被看做无权处分人,根据合同法规定无权处分人签订的合同是效力待定合同,这种合同只要有权人进行追认,或者无权处分人事后取得处分权的,合同就自始有效。

    登记备案:不是合同生效的要件

   《城市房屋租赁管理办法》第十七条规定:《房屋租赁 证》为租赁行为合法有效的凭证。按照该规定,只有登记后才能取得租赁证,登记在此情况下作为生效要件。但是,按立法法规定,办法为部门规章,部门规章作为广义上的法,与法律、行政法规不属于同一位阶,不能越俎代庖规定本应由法律、行政法规才有权限规定的事项。否则就属于立法法第八十七条“超越权限的”、 “下位法违反上位法规定的”的违法行为。

    事实上,由于该办法由建设部于1995年颁布,而合 同法为1999年颁布,立法法则于2000年颁布,所以出现了部门规章与法律相抵触的情形。在此情况下,可由国务院改变或撤销该部门规章。而具体到法院审理个案时,可仅以规章中与法律、行政法规不抵触的部分为参照。必要时,还可完全直接排除部门规章而以法律、行政法规定案。

    登记备案:不等于登记生效

    对备案的法律理解,可以参考立法法有关规定。备案的 主要作用在于管理,而对效力并不产生作用,如立法法规定自治区的自治条例报人大常委会批准后生效,批准后要予以公告,公布后由人大常委会和国务院备案。《城市房屋租赁管理办法》规定的合同签订后三十日内登记备案,未登记备案的,对合同效力并无影响,为了明确这一点,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和 国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条也规定:……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力。

    不登记备案:属行政违法

    登记备案不是房屋租赁合同的生效要件,因此尽管该房屋租赁合同至起诉以前一直未到房管部门进行出租房屋的登记备案,但该合同仍属已生效的合同。其未进行登记备案属行政违法行为,应承担相应的行政责任,与解决本案纠纷的关键问题“合同是否生效”无关。

    有关合同的效力问题是新合同法实施以来的一大“亮 点”,那就是不仅大大缩小了无效合同的范围,而且严格区分了合同的成立与合同的效力、合同的有效与无效、合同的生效与未生效。一般而言,依法成立的合同自成立时生效;但有两种例外或特殊情况,一是附条件和附期限的合同,自条件成就或期限届至时生效;二是法律、行政法规规定应当经过批准、登记等手续生效的, 自批准、登记时生效。与之对照,该合同显然不属于附条件、附期限的合同。

    那么它是否属于应当经过批准、登记才生效的合同呢? 《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条及建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条、第十四条、第十五条均规定房屋租赁合同应向房产管理部门登记备案,根据最高人民法院对合同法的问题解释第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批 准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

    不管是房地产管理法还是《城市房屋租赁管理办法》都只是规定房屋租赁合同应当办理登记备案手续,但并没有规定未登记备案不生效。

    不登记备案:负惩罚性法律后果

    法律规定有些合同订立后,应经过行政主管机关登记备 案,而未经登记备案的,并不生效。笔者认为这其中包含多层意思:1.是什么样的法律规定什么样的合同订立后应经过行政主管机关登记备案,而未登记备案的并不生效。2.此种法律规定应该在什么样的情况下适用,该法律规定的适用是否遵循法律的效力层次。3.该法律规定合同订立后,应经过行政主管机关登记备案, 但是否有规定未经登记备案的合同,不生效。

    《城市房屋租赁管理办法》规定的房屋租赁实行“登记 备案”在我国目前的法治状态下与抵押登记不一样。已有大量文章、见诸于各类学术期刊。在此不多赘述!现就房产租赁的“登记备案”结合“分离原则” (Trennungsprizip)作一阐述,所谓的“分离原则”即是将一个法律根据区分为债权变动和物权变动两个过程。房产租赁的登记备案,所设定的是 物权,它的设定是要发生排斥第三人主张的结果。如果房产租赁未经登记备案,当事人所承担的只能是对自己不利的后果。房产租赁合同作为债权意义上的合同,它因为当事人之间的意思表示一致而生效,那么生效的合同,就应由违约的一方承担法律责任。

    房屋租赁合同如未办理相关的批准、登记、备案手续时,所承担的应是惩罚性法律后果而不是效力性法律后果。故该案中的房屋租赁合同为合法有效。


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